Contrato-Promessa de Compra e Venda de Imóvel: Guia 2026
Entre o acordo sobre o preço e a escritura de um imóvel passam muitas vezes semanas ou meses: o comprador precisa do crédito à habitação, o vendedor tem de reunir documentos ou cancelar uma hipoteca. O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) serve para fixar o negócio nesse intervalo: as partes obrigam-se a celebrar mais tarde o contrato definitivo, nas condições acordadas.
O que diz a lei
O contrato-promessa está regulado nos artigos 410.º e seguintes do Código Civil. Em regra, aplicam-se-lhe as regras do contrato prometido, com uma diferença importante: o CPCV não transmite a propriedade — isso só acontece com a escritura ou o documento particular autenticado.
Formalidades obrigatórias para imóveis
Quando a promessa diz respeito a um edifício ou fração autónoma, a lei exige:
- documento escrito, assinado por ambas as partes;
- reconhecimento presencial das assinaturas (feito por notário, advogado, solicitador ou outra entidade com essa competência);
- certificação, pela mesma entidade, da existência da licença de utilização ou de construção.
A falta destas formalidades não pode, em regra, ser invocada por terceiros, mas pode gerar disputas entre as partes. Vale a pena tratá-las logo na assinatura.
O que o contrato-promessa deve incluir
- Identificação completa do promitente-vendedor e do promitente-comprador.
- Identificação do imóvel: morada, descrição na conservatória, artigo matricial e licença de utilização.
- Preço total, valor do sinal e eventuais reforços, e forma de pagamento.
- Prazo e local para a escritura, e quem a marca.
- Situação do imóvel: livre de ónus e encargos, ou a hipoteca a cancelar com o preço.
- Condições suspensivas, como a aprovação do crédito à habitação.
- Se há entrega antecipada das chaves (tradição) e em que termos.
- Consequências do incumprimento e, se quiserem, a possibilidade de execução específica.
Como funciona o sinal
No contrato-promessa de compra e venda, qualquer quantia entregue pelo comprador presume-se sinal (artigo 441.º do Código Civil). O sinal tem efeitos importantes em caso de incumprimento (artigo 442.º):
- se for o comprador a não cumprir, o vendedor pode ficar com o sinal;
- se for o vendedor a não cumprir, o comprador pode exigir o sinal em dobro;
- se tiver havido entrega do imóvel ao comprador, as regras podem ser outras, e o comprador pode, em certos casos, pedir o valor do imóvel à data do incumprimento.
Em alternativa, a parte cumpridora pode pedir ao tribunal a execução específica (artigo 830.º), isto é, uma sentença que substitui a declaração de venda do faltoso.
Impostos e registo
A assinatura do CPCV não dá lugar, por si só, ao pagamento de IMT. Mas, se o comprador passar a usar o imóvel antes da escritura (tradição), o IMT pode ser devido logo nesse momento. Confirme com o seu advogado ou solicitador antes de entregar as chaves.
O contrato-promessa pode ainda ser registado provisoriamente na conservatória, o que protege o comprador contra uma venda a terceiros. Se as partes quiserem que a promessa produza efeitos perante terceiros (eficácia real), têm de o declarar expressamente e cumprir a forma exigida por lei.
Erros comuns a evitar
- Entregar o sinal sem confirmar a certidão permanente do registo predial e a caderneta predial.
- Não prever o que acontece se o crédito à habitação for recusado.
- Fixar um prazo para a escritura sem dizer quem a marca e com que antecedência avisa a outra parte.
- Entregar as chaves sem regular a tradição, as despesas e o seguro até à escritura.
Minuta de contrato-promessa
A nossa minuta de contrato-promessa de compra e venda é um ficheiro Word editável, revisto por advogados, com as cláusulas acima: sinal e reforços, condição de crédito, marcação da escritura, tradição e incumprimento. Encontra outras minutas para a compra e venda de casa na categoria contratos de compra e venda.
A compra de uma casa envolve valores elevados. Se o negócio tiver particularidades — heranças, imóveis com ónus, obras por licenciar — peça a um advogado parceiro que reveja o contrato antes da assinatura.
